湖北恩施房地产协会发布“止跌令”引争议

 

  [导读]近日,一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》(以下简称《通知》)在网上热传,让作为四线城市的恩施突然“火”了。该《通知》详细列出了10种扰

  近日,一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》(以下简称《通知》)在网上热传,让作为四线城市的恩施突然“火”了。

  该《通知》详细列出了10种扰乱恩施房地产市场秩序的降价行为,引来业界热议。6月11日下午,《每日经济新闻》记者联系到恩施市房管局。该局相关负责人告诉记者,确有这份《通知》,是由恩施市房地产协会发布的。

  实际上,对市场波动提出预警的城市并不少,但由房地产协会发布“”禁止房价猛降的情况并不多见。恩施此次发布的楼市“止跌令”不仅在业界引起争议,同时也揭开了这座四线城市楼市存在的各种“乱象”。

  恩施市房地产协会发布的《通知》中,共列出10条不利于市场健康发展的降价行为,其中前3条直接点出了具体降价数字:“高价备案,低价开盘,降幅价格在800~1200元/平方米”“分期预售和销售不同,前后价差300~500元/平方米”“无故不按市场规律办事,开盘价整体同比下降200~500元/平方米”。

  《通知》其他条款则主要涉及到房企的各种促销行为,如“采用低价诱客的方法,实为销售噱头,引起市场大幅波动和购房预期变化”“不按成本和价格规律定价,棉籽不仅能榨油还有高科技用途,综合成本与实际售价形成巨大反差”“以蓄客为由提前释放低价信息,甚至未办预售证即变相收取押金和办卡”“以分销、电销等方式与第三方合作进行降价,变相收取押金。用工程款抵扣房、内部福利特价房等形式变相降价”“采取甩卖价格抛售,成交价明显低于市场价格的”“采取不正当销售手段将销售人员安排至其他售楼部外进行拉客”“违反相关规范,将楼层设计高度降低至2.7米左右,为后期购房者入住埋下矛盾隐患”。

  对于如此详细的“止跌令”,一位品牌房企营销负责人认为,涉及到价格的条款存在过度市场干预的情况。“开发商在一个小区内对于不同户型会因为小区景观的不同造成价差,但设定价格下限是明显不尊重房地产营销的行为。”该房企营销负责人进一步表示,比如第一个对备案价设定下限,这就是强行政管控。

  不过,也有当地业内人士认为,对于恩施房价断崖式下降问题,社会反映比较强烈,房协列出降价现象的10条主要表现,对部分楼盘进行调查核实,还进行了相应的4个措施予以引导和纠正,本质上是有利于市场稳定的行为。

  当地一位业内人士告诉《每日经济新闻》记者,恩施南边的一个项目开盘时毛坯价在6900元/平方米,如今价格仅6000元/平方米。相较同样地段和户型的其他楼盘,价格也有大幅下跌。“有一家品牌房企在当地的售价范围在6100~6200元/平方米左右,而该项目旁边有个楼盘项目仅卖5300元/平方米。对于消费者来说,自然会选择价低者,这个市场就容易乱。”该人士表示。

  据介绍,一般来说,品牌开发商还是愿意把备案价申请得越高越好,但有些小开发商为了快速出货,则会选择降价。而值得一提的是,“降价”很难在恩施楼市引起连锁反应。因为一些楼盘最初拿地价格比较低,后期可以低价走量,有些楼盘的拿地价格较高,无法在价格上动太多想法,“价格战”也打不动。

  据《每日经济新闻》记者了解,目前恩施开发商的“非常规”促销对市场秩序产生影响,操作流程上也有不少“灰色地带”。据上述人士消息,目前恩施市场一些楼盘,价格虽然有降,一些项目却只收定金,不签合同。也就是说,购房者看中了房子,只能定,不能真正买。“现在有许多开发商还没有拿到预售证,就大规模做广告宣传、收定金,提前煽起市场的‘虚火’。”上述营销负责人表示,拿证后已交付定金的购房者能否顺利签合同、是否存在“差价”的可能,这些都是不容忽视的风险隐患。其告诉记者,恩施楼市目前确实存在一些问题,政府也陆续在出台各种解决的政策,比如针对预售证问题,恩施市政府就要求楼盘必须要有预售证才能宣传出街。不过政策是否落实到位,要看执行效果和具体监管力度。

  来自恩施州房地产业协会的数据显示,2018年度,恩施市批售新建商品房项目48个,较2017年同期增加了14个;批售面积191.38万平方米,与2017年同期相比上涨35.36%;全年销售新建商品房154.46万平方米,与2017年同期相比上涨7.29%;累计总销售额100亿元,与2017年同期相比上涨26.58%。

  表面上看,因为开发商过于集中供货,导致供过于求,但多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时均表示,其实根源在于,恩施前些年房价涨幅过快,而当地人口和收入基数没有大幅增长,房价已提前消耗了红利,存在一定的泡沫。

  值得注意的是,当地房企的利润空间同样不如从前。2018恩施新建商品房开工竣工剪刀差较2017年同期上涨了167.55%。在市场情绪退潮的大环境中,开工竣工剪刀差不断叠加高走,刺激了房企的促销,2019年或将对价格形成更大的向下压力,随即挤压房企的利润空间。

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